EMLAK RAYİÇ BEDELLERİ NASIL HESAPLANIR

Rayiç bedeli, gayrimenkullerin alım ve satım işlemleri sırasında piyasa değeridir. Gayrimenkulün bulunduğu bölgede güncel piyasa koşullarında ki satış bedelidir. Gayrimenkullerin satış işlemlerinde ve emlak vergisi hesaplamalarında rayiç değeri esas alınmaktadır. Aynı zamanda konut kredisi ve mortgage sisteminde de emlak rayiç bedeli üzerinden işlemler yapılmaktadır.

Rayiç bedele etki eden faktörler

Bir gayrimenkulün konumu, rayiç bedelini belirleyen temel unsurlardan biridir. Ayrıca gayrimenkule talebin yoğun olması ile arz yükselir ve rayiç bedeli de artar. Bu yüzden arz talep dengesi gayrimenkulün rayiç bedelinin hesaplanmasında etken unsurdur.

Gayrimenkulün fiziki durumu, konumu, mevkisi, çevrede yaşayanların sosyoekonomik durumu rayiç değerinin belirlenmesinde önemli kıstaslardır. Bulunduğu bölgede ki sosyal imkanlar, ulaşım kolaylığı, sağlık ve eğitim kurumlarının varlığı rayiç bedel hesabında göz önünde bulundurulan etkenlerdir.

RAYİÇ BEDELİ NASIL HESAPLANIR?

Rayiç bedel hesaplamasında gayrimenkulün bulunduğu çevrede ki aynı büyüklükte ki ve benzer gayrimenkullerin rayiç değerlerinin ortalaması alınmaktadır. Örneğin, söz konusu gayrimenkul 100 metrekare ise bulunduğu bölgede ki 3 ayrı 100 metrekare emsal gayrimenkulün rayiç bedellerinin ortalaması hesaplanır.

Ortalama rayiç bedel, gayrimenkul ile aynı bölgede bulunan emsal gayrimenkullerin mevcut değerinin saptanması için, aynı mahalle ve sokak üzerindeki 3 emsal gayrimenkulün rayiç bedelleri toplanır. Toplam metrekarelerine bölünür. Bu gayrimenkulün metrekare başına düşen rayiç bedelidir.

Kısmi rayiç bedel, emsal üç taşınmazın metrekare başına düşen rayiç bedeli, söz konusu konutun metrekaresiyle çarpılarak bulunur.

Gerçek rayiç bedel hesaplanırken bu emsal üç taşınmazın fiziki özellikleri değerlendirilir ve puan verilir. Söz konusu konutun eksiklik ve fazlalıkları objektif olarak değerlendiğinde net olarak bir rakam ortaya çıkarılır.

Emlak Rayiç Bedeli Hesaplama Örneği;

Aynı semtte üç ayrı taşınmazın brüt metrekarelerini ele alırsak, bunları toplamını da 600 metre kare kabul edelim. Bu üç gayrimenkulün maddi değerlerinin toplamını da 300 Bin TL olduğunu düşünelim.

Kısmi rayiç bedeli, 300.000 / 600 = 500

Söz konusu gayrimenkul de diğer seçilen üç gayrimenkulle aynı büyüklükte yani 200 metre kare olduğunu düşünürsek, 500 x 200 = 100.000 TL gayrimenkulün kısmi rayiç bedeli olarak bulunur.

Sırada gerçek rayiç bedeli hesaplama var. Bunun içinde gayrimenkulün fiziki özellikleri, nitelikleri ve diğer örnek alınan üç evin özellikleri karşılaştırılır. Gayrimenkulün net metrekaresi, banyo sayısı, balkon sayısı, iç dekorasyonu incelenerek farklılıkları ve eksi artıları değerlendirilir. Çıkan sonuç gayrimenkulün gerçek rayiç bedelidir.

Emlak vergisi için rayiç bedel hesaplama

Emlak vergisi için belediyeye beyanda bulunmak gerekir. Vergi Dairesi Müdürlükleri ve Belediyeler 4 yılda bir asgari rayiç bedeli belirlemektedir. Belirlenen bu değerin altında vergi beyanında bulunulmaz. Bu yüzden emlak vergisi hesabında rayiç bedelin önemi büyüktür.

Emlak vergisi bedeli hesabında, her ilçede bulunan takdir komisyonu emlak vergisi rayiç bedelini belirlemekle görevlendirilmiştir. Emlak vergisi Kanunu gereğince konutların emlak vergisi, Büyükşehirlerde binde 2, diğerlerinde binde 1’dir. İşyeri ve dükkanlar büyükşehirlerde binde 4, diğer yerlerde binde 2’dir. Araziler de Büyükşehir sınırları içinde olanlar binde 2, dışındakiler binde 1’dir. Arsalarda ise büyükşehir sınırı içindekiler binde6, dışındaki arsalar binde 3’tür.

Takdir komisyonunda, Belediyenin Başkanı ya da Başkan Vekili ve aynı belediyeden bir memur, Vergi dairesinin yetkilendireceği 2 memur, Tapu Sicil Müdürü ya da yetkilendirdiği bir memur, Ticaret Odasından Seçilmiş bir üye ve Mahalle Muhtarından oluşmaktadır.

Rayiç bedel hesaplama konusunda uzman kişiler hizmet vermektedir. İhtiyaç halinde bu tür kişilerden hizmet alınabilmektedir.