Emlak Vergisi

Emlak Vergisi

Arazi, arsa ve binalar için bunların servetine dayalı olarak tahsil edilen vergiye emlak vergisi denir.  Emlak vergisi miktarı arazi arsa ya da binanın konumuna, yaşına, büyüklüğüne göre değişmektedir. Bu vergiler her yıl düzenli olarak ödenmekte ve yıllık olarak düzenli bir artış göstermektedir. Gayrimenkul sahipleri yeni bir konut ya da işyeri aldıklarında bunu ilgili belediyelere bildirmek zorundadırlar. Mülkün alındığı ilk yıl için vergi ödemesi yapılmaktadır. Emlak vergisi ödemeleri mülkün alındığı tarihten sonra ki yıl içerisinde ödenmeye başlanır.

Emlak Vergisi Hesaplama

Emlak vergisi ödemesi arsa, arazi, mesken ve işyerlerine göre farklı oranlarda uygulanmaktadır. Emlak vergisinin uygulandığı yıl içerisindeki rayiç değerler üzerinden hesaplanmaktadır. Ayrıca Büyükşehir belediyesine bağlı illerde emlak vergisi ödemeleri 2 katına çıkmaktadır. Örneğin normal belediyelere ödenmesi gereken vergi miktarı yüzde 2 iken büyükşehir belediyelerine ödenecek miktar yüzde 4’tür.

Büyükşehir belediyelerine mesken için ödenen vergi miktarı büyükşehir belediyelerine binde 2 büyükşehir olmayan belediyeler binde 1 oranında ödenmektedir. Bu miktar işyeri için büyükşehir belediyelerine binde 4 ve binde 2 oranında, arsa için binde 6 ve binde 3 oranında arazi için ise binde 2 ve binde 1 oranındadır. Bu oranlar 1970 yılında çıkarılmış olan Emlak Vergisi Kanunu’nun 8 ve 18. Maddelerine göre düzenlenmektedir.

Vergi hesaplama;

• •    Emlak vergisi hesaplama emlak türüne göre yapılmalıdır.
• •    Emlak vergisi kasım ve aralık ayının son gününe kadar 2 taksit halinde ödenmelidir.
• •    Büyükşehir belediyesine bağlı olan ve olmayan illere göre vergi oranı değişir.
• •    Vergi tutarı her yıl düzenlemelere göre yeniden hesaplanır.

Emlak Vergisi Nereye Ödenir?

Emlak vergisi gayrimenkulünüzün bulunduğu ilin belediyesine başvurularak yapılmaktadır. Ayrıca belediyeye gitmek zorunda kalmadan da emlak vergisi ödemesini yapabilirsiniz. Emlak vergisi ödemelerini PTT ile havale yapabilirsiniz. Aynı şekilde emlak vergisi mükellef numarasını kullanarak, e-belediye sistemi, Anlaşmalı banka ve ATM’ler, Vergi internet şubesi aracılığıyla da vergi ödemelerinizi gerçekleştirebilirsiniz.

Emlak Vergisi Başvurusu Nasıl Yapılır?

Emlak vergisi başvurusunu bağlı bulunduğunuz ilin belediyesine giderek yapabilirsiniz. Gayrimenkul sahibi mükelleflerin belediyelerden başvuru formu temin ederek eksiksiz olarak doldurmaları gerekmektedir. Başvuru içi gerekli evraklar aşağıda listelenmiştir;,

• •    Vergi Numarası ve T.C kimlik numarası

• •    Gayrimenkulün tapu fotokopisi
• •    Binalar için yapı kullanım izni fotokopisi
• •    Binanın bulunduğu yerin açık adresi
• •    Beyan sahibinin ikamet ve arsa işyeri adresi

 

Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?

Emlak vergisi yıl içerisinde 2 taksit halinde ödenir. Emlak vergisi ödemesinin ilk taksidi Mayıs aynın son günü son bulmaktadır. Bu tarihe kadar vergiler ödenmez ise yüzde 1.40 oranında bir gecikme zammı uygulanarak sonraki taksit tarihinde ödenmesi gerekmektedir. Emlak vergisi ödemelerinin ilk taksidin de sonra ikinci taksidi ödenmektedir. İkinci taksidi ödeme tarihi ise Kasım ayının son günü son bulmaktadır. Belediyeler tarafından belirlenen bu tarihlerde ödemelerin yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde ödemeler kişilerin banka hesaplarından otomatik olarak tahsil edilecektir.

Emlak Vergisi Nereden Sorgulanır?

E-devlet sistemi üzerinden emlak vergisi borcu sorgulama işlemi yapılmaktadır. E-devlet sisteminden emlak vergisi sorgulama işlemi Gelir İdaresi Başkanlığı’nın sunduğu Vergi Dairesi hizmeti üzerinden yapılabilir. Ayrıca kişi bağlı bulunduğu belediyeye giderek de borç sorgulama işlemini gerçekleştirebilir.

2018 Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenmeye Başlayacak?

Emlak vergisi ödemeleri her yıl belli iki ay 2 taksit halinde ödenmektedir. Taksit ödemelerinin ayları ve fiyatları değişebilir. 2017 yılında emlak vergisi taksitleri Mart ve Eylül aylarında yapılmıştı. 2018 yılı emlak vergisi ödemeleri için ilk taksit Mart ayında başladı ve Mayıs ayında son bulması bekleniyor. İkinci taksit ödemesinin ise Kasım ayında yapılması bekleniyor.

Emlak Vergisi Ödemelerinden Muaf Olan Kişiler

Her yıl düzenli olarak 2 taksit halinde ödenmesi gereken emlak vergisi ödemelerine 2016 yılında Bakanlar Kurulu’nun aldığı karara göre muafiyetleri de bulunmaktadır. Bu vergi ödemelerinden muaf olanlar şunlardır;

• •    Emekliler ve gaziler
• •    Herhangi bir geliri olmadığını belgeleyen ev hanımı ya da işsizler
• •    Şehit ailelerinin dul ve yetimlerine ait 200 metre kareyi geçmeyen meskenler
• •    SGK’dan aldıkları emekli maaşından başka herhangi bir geliri bulunmayan emekliler
• •    Engelliler

 

Emlak Vergisi Ödemelerinde Değişiklik

Torba Tasarıda yer alan emlak vergisi değişikliği TBMM tarafından kabul edildi. Emlak vergisi kanununda yer alan değişikliğe göre tüzel kişiliği kaldırılan köylerde alınması gereken emlak vergisi miktarı ile belediye kanununa göre alınması gereken emlak vergisi miktarı, harç ve katılım paylarının ödenmesi 2017 yılı Aralık ayının son gününden 2020 yılı Aralık ayının son gününe ertelendi.

Emlak vergisi kanununa tasarıyla geçici olarak ek madde eklendi. Bu maddeye göre 2018 yılı için  takdir komisyonları tarafından belirlenen asgari ölçüde arsa ve arazi metre kare birim değerlerinin, 2017 yılı değerlerine göre belirli bir miktardan fazla artış olmayacağı belirlendi. Bu artış 2017 yılında uygulanan değerin yüzde ellisinden fazla olmayacak. Aynı şekilde 2019, 2020 ve 2021 yılları içinde bu kanun uygulaması devam edecektir. Emlak vergisi değeri mülkün birim değeri baz alınarak, vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler için de aynı değerler dikkate alınacaktır.

Emlak Vergisi Bedeli

Emlak vergisi ödemesi yapılan gayrimenkule her sene yeniden değerleme oranı yapılarak hesaplanmaktadır. Bu hesaplamalar ve oranlar mülkün bağlı bulunduğu ilin belediyesi tarafından yapılmaktadır. Örnek emlak vergisi hesaplaması;

2014 yılı için emlak vergisi değerleme oranı yüzde 5,055

2015 yılı için emlak vergisi değerleme oranı yüzde 2,79

2016 yılı için emlak vergisi değerleme oranı yüzde 3,83

2017 yılı için emlak vergisi değerleme oranı yüzde 14,47

2015 yılında İstanbul’da alınan bir meskenin 2016 yılı içindeki vergi bedelinin 200000 olduğunu düşünürsek;

2017 yılı için yüzde 3,83 oranında bir artış uygulanacaktır.

200000 * %3,83 = 7,660

2017 yılı için emlak vergisi bedeli ise; 200000 + 7,660 = 207,660 TL olacaktır.

Ayrıca mesken İstanbul sınırları içinde yer aldığı için yeniden değerleme yapılacak olursa hesaplanan değerin binde ikisi emlak vergisi olarak hesaplanacaktır.

207,000 * 0,2 = 414 TL’dir.

Boş Arsanın Emlak Vergisi

Boş bulunan arsanın herhangi bir getiri olmaması durumunda gelir vergisi ödenmez. Ayrıca herhangi bir ödeme yapılmadığı için beyanname verilmesine de gerek yoktur. Fakat emlak vergisi ödenmesi zorunludur. Türkiye’de bulunan tüm taşınmaz gayrimenkuller için bu zorunluluk vardır. Yani arsanın boş olması emlak vergisinden muaf kılmaz. Aynı şekilde ödemesi yılda 2 taksit şeklinde yapılmaktadır.

Arsa Vergisi Mükellefi

Arazi ve arsaların vergilerini arazi ve arsa sahibi, intifa sahibi, her ikisinin de olmaması durumunda ise araziye malik olanlar ödemektedir. Mülk sahipleri arazilerden hisseleri oranında mükelleftirler. Bu sebeple vergiden müteselsilen sorumludurlar. Mülkiyeti ihtilaflı olan arsa ve araziler için ödeme yapan kişinin aleyhine Arazi Vergileri ihtilafının sonuçlanması durumunda karar tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde başvurarak ret ya da iade kararı alabilirler.

Arsa Emlak Vergisi Oranları

Arazinin bağlı bulunduğu il büyükşehir ise vergi oranı binde 2, büyükşehir olmaması durumunda ise vergi oranı binde 1’dir. Arsanın bağlı bulunduğu il büyükşehir ise vergi oranı binde 3, büyükşehir olmaması durumunda ise vergi oranı binde 6’dır.

Arsa ve Arazi Arasındaki Fark

İmar uygulaması yapılmamış toprak parçası basit anlamıyla arazi olarak ifade edilmektedir. Dağlar, tepeler, yollar, dereler, ağaçlıklar, duvarlar arazinin sınırlarını belirleyen işaretlerdir. Arsanın imar uygulaması ise belediye himayesinde bulunan toprak parçasıdır. Arazi ve arsa için tapu harcı ödenmektedir.

Köylerde Bulunan Arazilerin Vergi Muafiyeti

Arsa, araz, ve konutlar için emlak vergisi ödenmektedir fakat bazı mülkiyetler için muafiyetler de bulunmaktadır. Köy yerlerinde bulunan binalar ve tarım arazileri bu muafiyette yer almaktadırlar. Emlak Vergisi Kanunu kapsamında yer alan bilgilere göre köy yerlerinde muaf olan yapılar şunlardır;

• •    Köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları
• •    Köylünün ortak olarak müşterek ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla işletilen hamam, çamaşırhane
• •    Soğuk hava depoları
• •    Köy odaları
• •    Köylülerin umumi kullandığı değirmenler
• •    İçmeler ve kaplıcalar

Emlak Vergi Bina Kültür Varlıkları Katkı Payı

Bina kültür varlıklarının bir diğer adı taşınmaz kültür varlıklarıdır. Her sene bunlara tahakkuk eden emlak vergisinden yüzde 10 oranında bir katkı alınmaktadır. Burada alınan katkı payının amacı ise bu varlıklar için yapılacak yatırımlar ve finansmanlardır.

Büyükşehir Statüsündeki iller

Mülkiyetin bağlı bulunduğun ilin büyükşehir olması ve olmaması durumunda emlak vergisi miktarı değişkenlik göstermektedir. Türkiye’de büyükşehir statüsünde yer alan 30 il bulunmaktadır. Bu iller şunlardır;

• •    Adana Büyükşehir Belediyesi
• •    Ankara Büyükşehir Belediyesi
• •    Antalya Büyükşehir Belediyesi
• •    Aydın Büyükşehir Belediyesi
• •    Balıkesir Büyükşehir Belediyesi
• •    Bursa Büyükşehir Belediyesi
• •    Denizli Büyükşehir Belediyesi
• •    Diyarbakır Büyükşehir Belediyesi
• •    Erzurum Büyükşehir Belediyesi
• •    Eskişehir Büyükşehir Belediyesi
• •    Gaziantep Büyükşehir Belediyesi
• •    Hatay Büyükşehir Belediyesi
• •    İstanbul Büyükşehir Belediyesi
• •    İzmir Büyükşehir Belediyesi
• •    Kahramanmaraş Büyükşehir Belediyesi
• •    Kayseri Büyükşehir Belediyesi
• •    Kocaeli Büyükşehir Belediyesi
• •    Konya Büyükşehir Belediyesi
• •    Malatya Büyükşehir Belediyesi
• •    Manisa Büyükşehir Belediyesi
• •    Mardin Büyükşehir Belediyesi
• •    Mersin Büyükşehir Belediyesi
• •    Muğla Büyükşehir Belediyesi
• •    Ordu Büyükşehir Belediyesi
• •    Sakarya Büyükşehir Belediyesi
• •    Samsun Büyükşehir Belediyesi
• •    Şanlıurfa Büyükşehir Belediyesi
• •    Tekirdağ Büyükşehir Belediyesi
• •    Trabzon Büyükşehir Belediyesi
• •    Van Büyükşehir Belediyesi

Örnek Emlak Vergisi Hesaplama

• •    Konut değeri: 200 000 TL ise Emlak vergisi bedeli Büyükşehir dışında 200 TL Büyükşehir içinde ise 2 katı 400 TL’dir.
• •    Konut değeri: 300 000 TL ise Emlak vergisi bedeli Büyükşehir dışında 300 TL Büyükşehir içinde ise 2 katı 600 TL’dir.
• •    Konut değeri: 400 000 TL ise Emlak vergisi bedeli Büyükşehir dışında 400 TL Büyükşehir içinde ise 2 katı 800 TL’dir.

Yani büyükşehir dışında binde 1 büyükşehir içinde binde 2 oranında emlak vergisi alınmaktadır.

Ev ve İşyeri Vergisi

Ev ve İşyeri emlak vergisi hesaplamak için bazı bilgilere ihtiyaç vardır. Bu bilgiler şunlardır;

• •    Ev ya da işyeri binasının inşa edildiği arsa payının kaç metre kare olduğu ve arsanın metre kare birim değeri
• •    Ev ve işyeri binalarının ahşap, karkas, yığma, betonarme malzemesine ve inşaat sınıfına göre belirlenmiş olan metre kare fiyat bedeli
• •    Konutlarda binde 1, işyerlerinde binde 2 olan vergi oranı Ankara, Bursa, İstanbul ve İzmir gibi büyükşehirlerde konutlarda binde 2, işyerleri için binde 4 oranındadır.
• •    Ev ya da işyeri binasının dıştan dışa yüzölçümü
• •    Kalorifer ve asansör farkı
• •    Aşınma payı indirimi

Vergi Değeri Hesabı

Binanın vergi değerini hesaplarken şu yol izlenecektir;

• •    Dıştan dışa yüzölçümü alınan binanın değeri ile inşaat maliyet değerlerinin yer aldığı cetveldeki ortalama bina metre kare değeri çarpılacak.
• •    Hesaplanan bu değerin sonucunda ortaya çıkan değere, binada yer alan kalorifer, asansör ve klima tesisatı farkı ilave edilerek yeni bir değer elde edilecek. İlave edilen bu değer asansör için yüzde 6, klima ve kalorifer için ise yüzde 8 oranında hesaplanmaktadır.
• •    Binada yıpranma varsa bulunan son değerden yıpranma payı düşürülecek.
• •    En son yıpranma payı da çıkarıldıktan sonra elde edilen değere, binanın bulunduğu arsanın asgari ölçülere göre belirlenmiş değeri ilave edilerek son değeri elde edilir.

Bu veriler neticesinde örnek vergi hesaplama;

1995 yılında betonarme karkas türünde İstanbul’da inşa edilmiş bir apartman dairesini ele alalım.

Binanın bulunduğu arsanın alanı 800 metre kare, arsanın pay oranı 1/10, arsanın hisseye düşen payı80 metre kare, dıştan dışa yüz ölçümü ise 10 metre karedir. Ayrıca daire kaloriferlidir. Binanın yer aldığı arsanın metre kare birim değerini de 500 milyon lira olarak kabul edelim. Bina inşaatının metre kare fiyatı ise ortalama 251.987.000 liradır.

Bu bilgiler doğrultusunda vergi miktarını hesaplayacak olursak;

Binanın inşaat maliyet değeri = inşaat türünün metre kare değeri * binanın dıştan dışa yüz ölçümü = 251.987.000  * 150 metre kare = 37.798.050.000 TL

Kalorifer farkı = binanın inşaat maliyet değeri * asgari ölçü olarak bilinen arsa değeri = 37.798.050.000 * % 8 = 3.023.844.000 TL

Binanın kalorifer değeri ilave edilmiş inşaat maliyet değeri = binanın inşaat maliyet değeri + kalorifer farkı = 37.798.050.000 + 3.023.844.000 = 40.821.894.000 TL

Aşınma payı indirimi = Binanın kalorifer değeri ilave edilmiş inşaat maliyet değeri * %10 = 40.821.894.000 * % 10 = 4.082.189.400 TL

Bina inşaat maliyeti = Binanın kalorifer değeri ilave edilmiş inşaat maliyet değeri - Aşınma payı indirimi = 40.821.894.000 - 4.082.189.400 = 36.739.704.600 TL

Asgari ölçülere göre bulunan arsa değeri = 600.000.000 * 80 = 48.000.000.000 TL

Binanın vergi değeri = Bina inşaat maliyeti + Asgari ölçülere göre bulunan arsa değeri = 36.739.704.600 + 48.000.000.000 = 84.730.000.000 TL

Verilen bilgiler doğrultusunda bina vergisi değeri 84.730.000.000 TL olarak hesaplandı. Vegi oranının konutlarda binde 1 binalarda binde 2 olduğunu söylemiştik. Büyükşehir için ise konutlar binde 2, binalar için binde 4’tür. Öyle ise vergi değeri hesaplanan konutun emlak vergisi değeri şöyle hesaplanır;

84 milyar 730 milyon TL * 2/1000 = 169 milyon 460 bin TL

Bu emlak vergisi değeri 2 taksit halinde ödenecektir.

Emlak Vergisi Matrahı Nedir?

Vergi borçlarını hesaplama için vergi oranının belirlendiği teknik ya da ekonomik miktar matrah olarak adlandırılmaktadır. Vergi tarhı yapılabilmesi için hesaplanan bu değerin sayısal bir ölçü olarak ifade edilmesi ve konunun iktisadi bir değer taşıması gerekmektedir. İktisadi bir değer olarak ifade edilen matrah türü, bir takvim yılı içerisinde elde edilen gelirlerin net tutarı gelir vergisinde yer almaktadır. Emlak vergisinde de matrah gayrimenkulün rayiç değeri olarak ifade edilmektedir. Vergi borcu bina inşaat vergisi, gümrük vergisi gibi bazı mal vergilerinde sayısal olarak hesaplanmaktadır. Hatta bazı Afrika ülkelerinde halen vergi matrahı mükellefin kendisidir.

Emlak Vergisi Matrahı Belirleme

Vergi matrahları Emlak vergisi kanununa göre 4 yılda bir belirlenmektedir. Emlak vergisi matrahında arsa ve arazilerin metre kare birim fiyatları ve bina inşaat metre kare değerleri esas alınmaktadır.